Un package complet peut vous être proposé (Garantie financière d’achèvement, DO avec garanties complémentaires, CNR, TRC, RCMO) pour couvrir la totalité de votre opération immobilière avec un seul interlocuteur.

Nous vous proposons et vous conseillons mais c’est à vous que revient le choix.

Définition

La dommages-ouvrage (DO) est une assurance dont l'objectif est de garantir le coût de réparation des désordres affectant un ouvrage immobilier.

Cette garantie est valable pendant dix ans à compter de la réception des travaux et se transmet aux propriétaires successifs de l’ouvrage.

L'assurance DO a été créée afin de garantir une réparation rapide aux victimes de désordres affectant leur construction.

Elle a pour but de préfinancer le coût des réparations des dommages de nature décennale dont sont responsables les constructeurs selon l'article 1792 et alinéas suivant du code civil.

Qui doit souscrire ?

Selon l’article L. 242-1 du code des assurances :

« Toute personne physique ou morale qui, agissant en qualité de propriétaire de l'ouvrage, de vendeur ou de mandataire du propriétaire de l'ouvrage, fait réaliser des travaux de construction, doit souscrire avant l'ouverture du chantier, pour son compte ou pour celui des propriétaires successifs, une assurance garantissant, en dehors de toute recherche des responsabilités, le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages de la nature de ceux dont sont responsables les constructeurs au sens de l'article 1792-1, les fabricants et importateurs ou le contrôleur technique sur le fondement de l'article 1792 du code civil ».

Plusieurs catégories de maîtres d’ouvrage doivent s’assurer :

  • les promoteurs immobiliers, les vendeurs d’immeuble à construire, qui doivent souscrire cette assurance au bénéfice des propriétaires successifs ;

  • les constructeurs de maisons individuelles (la loi oblige à préciser, dans le contrat de construction conclu avec le maître d’ouvrage, la référence de l’assurance dommages-ouvrage)

  • les particuliers maîtres d’ouvrage, lorsqu’ils traitent directement avec le constructeur (entrepreneur, architecte etc.).

L’obligation d’assurance

Tous les maîtres d’ouvrages définis au précédent paragraphe doivent souscrire une assurance dommages-ouvrage lors du début des travaux (à la date de la déclaration d’ouverture de chantier).

C'est une assurance obligatoire. La non-souscription est sanctionnée pénalement par au maximum 75 000 euros d'amende et/ou 6 mois d'emprisonnement pour les professionnels de l'immobilier.

Ces sanctions pénales ne s'appliquent pas aux personnes physiques construisant un logement pour elles-mêmes ou pour leur conjoint, leurs ascendants ou descendants ou ceux de leur conjoint. Néanmoins, la non-souscription peut entraîner des difficultés en cas de revente du bien pendant la durée de la garantie décennale.

Le contrat

Les articles L 242-1 et suivant du Code des Assurances ainsi que par l'annexe 2 de l'article A243-1 du même code, définissent les clauses impératives que doivent contenir tous les contrats.

Le contrat est donc encadré par la loi qui définit une procédure et des délais stricts (60, 90 et 105 Jours ).

60 jours : L’assureur dispose d’un délai maximal de soixante jours, à compter de la réception de la déclaration du sinistre, pour notifier à l'assuré sa décision quant au principe de la mise en jeu des garanties prévues au contrat.

90 jours : L’assureur doit présenter une offre d’indemnité, dans un délai maximal de quatre-vingt-dix jours à compter de la réception de la déclaration du sinistre.

105 jours : Si l’assuré accepte cette offre d’indemnisation, elle doit être versée par l'assureur dans un délai de quinze jours.

Si ces délais ne sont pas respectés ou si l’assuré estime que l’offre d’indemnité est insuffisante, il peut engager les dépenses nécessaires à la réparation des dommages, après en avoir informé l’assureur. Ainsi, l’indemnité versée par ce dernier est majorée de plein droit d’un intérêt égal au double du taux de l’intérêt légal.

Néanmoins, une situation permet à l’assureur de différer sa proposition d’indemnité. Lors de difficultés exceptionnelles dues à la nature ou à l'importance du sinistre, il peut, en même temps qu'il notifie son accord sur le principe de la mise en jeu de la garantie, proposer à l'assuré la fixation d'un délai supplémentaire pour l'établissement de son offre d'indemnité. Toutefois, les raisons présentées doivent être uniquement d’ordre technique et la proposition motivée. Ce délai supplémentaire est subordonné à l'acceptation expresse de l'assuré et ne peut dépasser cent trente-cinq jours.

Le Fonctionnement

L’assurance dommages-ouvrage est une assurance de préfinancement.

C'est-à-dire que l’assureur DO va, en dehors de toute recherche de responsabilité, financer les travaux nécessaires déterminés par une expertise unique. Une fois la victime indemnisée, l’assureur dommage-ouvrage se retournera contre les constructeurs responsables et leurs assureurs en responsabilité civile décennale.

C’est notamment pour effectuer ces recours que la compagnie vous demande un dossier complet (marchés de travaux, factures, attestations décennales de tous les intervenants).

Les garanties complémentaires à l’assurance dommages-ouvrage

La garantie des dommages aux existants

Les bâtiments peuvent être dissociables ou indissociables des travaux neufs.
Selon l’ordonnance du 8 juin 2005 qui modifie certaines dispositions relatives à l’obligation d’assurance dans le domaine de la construction : « Ces obligations d'assurance ne sont pas applicables aux ouvrages existants avant l'ouverture du chantier, à l'exception de ceux qui, totalement incorporés dans l'ouvrage neuf, en deviennent techniquement indivisibles. »
Cette assurance est donc obligatoire dans la majorité des cas de rénovation, elle couvre pendant dix ans après la réception des travaux, les dommages matériels subis par les existants si la solidité de ceux-ci est compromise.

La garantie de bon fonctionnement des éléments d’équipement dissociables

Cette garantie optionnelle couvre pendant 2 ans à compter de la réception des travaux, les dommages matériels affectant des éléments d’équipement dissociables (par exemple les éléments de cuisine, le chauffe-eau…). Les montants de garantie et franchise diffèrent selon les compagnies que nous consultons.

La garantie des dommages immatériels consécutifs

Cette garantie est également optionnelle, elle couvre pendant 10 ans à compter de la réception des travaux, les préjudices financiers consécutifs à un sinistre couvert par le contrat dommages-ouvrage.
Par exemple, ce peut être la prise en charge du relogement du propriétaire le temps de réaliser les travaux de réparation du sinistre DO. …). Les montants de garantie et franchise diffèrent selon les compagnies que nous consultons.

La RC décennale du Constructeur Non Réalisateur (CNR)

Cette garantie est destinée aux professionnels (vendeurs après achèvement, vendeurs d’immeuble à construire, promoteurs immobiliers ou assistant à maîtrise d’ouvrage AMO) qui souhaitent revendre l’ouvrage suite à son achèvement.
Le CNR doit souscrire cette assurance obligatoire de responsabilité civile décennale.
Elle couvre les dommages de nature décennale résultant du fait du constructeur non réalisateur.
Possibilité de souscrire la CNR seule pour les AMO.

La Tous Risques Chantier (TRC)

L’assurance Tous Risques Chantier couvre les dommages matériels pendant les travaux que ce soit sur l’ouvrage en construction, les ouvrages provisoires nécessaires à la construction, les matériaux du chantier.
L’assurance bénéficie tant au maître d’ouvrage qu’aux entreprises chargées des travaux.
C’est un contrat « tout sauf », c’est-à-dire qu’il couvre tout sauf les exclusions mentionnées aux conditions générales et particulières, il couvre notamment :
- Incendie
- Vol, vandalisme, attentats, mouvements populaires
- Dégât des eaux
- Glissement de terrain, inondation, tempête…
- Catastrophe naturelle
- Etc.

La Responsabilité Civile du Maître d’Ouvrage (RCMO)

C’est la RC professionnelle du maître d’ouvrage destinée à le couvrir sur l’ouvrage objet du marché, jusqu’à la réception de l’ouvrage.
La RCMO est engagée du fait des dommages et préjudices causés :

- aux clients ou aux fournisseurs du maître d’ouvrage dans le cadre de ses relations contractuelles.
- à des tiers, par la prestation effectuée, même en-dehors de tout rapport contractuel.

Cette assurance est destinée à protéger financièrement le maître d’ouvrage.

Le contrat collectif de responsabilité décennale (CCRD)

Le contrat collectif de responsabilité décennale ou CCRD est un contrat dit « de seconde ligne ».
Il devient nécessaire sur les chantiers dépassant les 15 millions d’euros HT de coût de construction. En effet, toutes les entreprises intervenant sur la construction doivent être assurées en RC décennale, mais les compagnies limites l’intervention de leurs assurés à un coût de construction donné (par exemple 10 millions d’euros). S’ils veulent intervenir sur des chantiers dont le coût est supérieur à ce montant, ils doivent demander à leur compagnie d’augmenter leur plafond au niveau du coût de la construction, ce qui induit une surprime.
Ce système de contrat collectif permet donc de limiter les coûts de l’assurance et de garantir la réparation l’intégralité de l’ouvrage en cas de sinistre.